オフィスの原状回復工事とは？費用相場や施工の流れを徹底解説

オフィスの移転をする際、「原状回復」といって入居時の状態に戻す工事が必要です。

それも一般的な住居用賃貸住宅の原状回復とは異なり、自然に起きる損耗や経年劣化まで全て賃借人が負担しなければならなかったりと、必ず押さえておくべき注意点があります。

そこで今回は、まずはオフィスの原状回復の概要と工事内容、工事区分をわかりやすく解説。

さらに原状回復工事の流れ・工事費用・期間・注意点まで、移転などを検討しているなら絶対に知っておかなければならない情報を、包括的にまとめました。

トラブルや損など一切なくオフィスの原状回復を行いたい方、なるべく工事費用を安く済ませて少しでも移転費用を抑えたい方にとって最適な内容となっておりますので、最後まで必見です。

そもそもオフィスの「原状回復」工事とは？

まずはじめに、原状回復とは退去時に入居前の内装状態に戻す工事のことです。
オフィスでも賃貸マンションやアパートのように、退去日までに工事を終わらせ、退去しなければいけません。

そこで重要なのは、オフィスの場合、一般的な賃貸とは原状回復の範囲が異なる点です。

住居用のマンションやアパートでは、自然消耗や経年劣化の修復義務はありませんが、事業用のオフィスでは自然損傷や経年劣化の予想がつきにくいため、借主が費用を支払うことが義務付けられています。

国土交通省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が発行されていますが、適用されるのは賃貸マンションやアパートなどでオフィスには適用されないのが一般的です。

オフィスの原状回復工事の内容

原状回復では、次の表のような内容の工事を行います。

工事	内容
LGS・パーテーション	施工した間仕切り壁の撤去・解体
塗装	建具の枠周り・建具・壁などの汚れや傷などの塗装
クロス	交換
カーペット	交換
什器・備品	使用していたデスク、椅子などを撤去
看板	撤去
電気	照明、コンセント、OAフロアなど追加したものを撤去
電話・ネット回線（弱電）	追加したものを撤去

上記の表のとおり、入居時に施工したものはすべて撤去します。

ほかにも、天井や壁のコンクリートが見えている状態のスケルトン物件では、「スケルトン戻し」と呼ばれる、設備や内装などを全て取り払って建物の構造体のみのスケルトン状態に戻す工事が行われます。

なお店舗ではスケルトン戻しが多いものの、オフィスではスケルトン戻しは多くありません。ただし契約内容によって変わるため、あらかじめ確かめておくのがベストです。

賃貸オフィスでも電気工事ができる

なお本記事の大前提として、賃貸オフィスでも電気工事を行えます。
とくに、入居後にコンセントやスイッチなどを増設したいと思うことが多いので、覚えておくと便利です。

例えば多くの日本企業で採用されている島型レイアウトでは、それぞれの島に電源が必要です。
理想とする場所にOAタップやコンセントがない場合が多く、入居後でもOAタップやコンセントなどの増設を行えます。ほかにも、蛍光灯の電球の交換やスイッチの移設などが可能です。

確認は必要ですが、電力会社の変更もできます。
またメーター周りは電力会社の所有物なのでメーター交換も可能ですが、一択受電契約を結んでいる場合では変更できないので注意しましょう。

オフィスの原状回復の工事区分

工事区分とは、施工業者の選定、工事費の負担者などを取り決めているものです。

実際には指定業者がいるケースが多いものの、「賃貸借契約書」に詳細が記載されているので、目を通しておくのといいでしょう。次の表に、工事区分の詳細を記載しました。

工事区分	工事範囲	費用負担	業者選定	例
A	物件に関するもの	貸主	貸主	外壁・屋上・エレベーターなど
B	物件に関連する設備	借主	借主	防災設備・配電盤・給排水管など
C	テナント内に関するもの	借主	借主	電話線・LAN工事など。貸主によっては、天井やパーテーションなどのも該当

とくに、トラブルに繋がりやすいのがB工事です。
なぜならB工事は、指定業者が施工を行うものの、費用は借主が支払うからです。

また後から工期や予算が変更される場合もあり、急な対応を余儀なくされることがあります。

オフィスの原状回復工事の流れ

原状回復工事の流れは、次のとおりです。

それぞれの流れについて、詳しく解説していきます。

①賃貸借契約書の確認

原状回復を行う前に、契約内容を確認します。
記載されている施工範囲を明確にすることで、やるべきことを理解できるからです。

ちなみに疑問や不明点があるときは、あらかじめ貸主と打ち合わせするのもひとつの方法です。文面では理解しにくいことも、打ち合わせをすることで理解できる場合があります。

ほかにも、工事を行える時間や曜日などが記載されている場合もあります。また、解約予告期間も契約書に記載されていますので、あわせて確認しましょう。

②現地調査

解約予告を通知したあとは、施工会社に現地調査を依頼します。
工事区分にあわせた業者に依頼し、施工範囲の打ち合わせや内装状態の確認などを行います。

仮に施工範囲に不明点があり、対処方法がわからないときは、業者に相談するのもひとつの方法です。過去の経験や知識から解決策を教えてくれることもあり、場合によっては貸主と打ち合わせを行ってくれます。

また、立ち合いが必要になるため、事前に担当者を決めておくとスムーズに進められます。

③見積もり・発注

さいごに、見積もり・発注を行います。

見積もりに記載されている項目や金額、施工内容や工程などを確認し、信頼できる業者に依頼するのがベストです。業者の人柄も考慮し、安心して任せられる業者に依頼するのがおすすめです。

また、発注後もすべてを業者に任せずに、進捗や施工内容などを自分の目で確認しましょう。施工後に確認できない箇所は、中間検査を実施することで、施工不良を発見できます。

オフィスの原状回復工事の費用相場

原状回復の費用相場は、坪数や内装状態などによって異なります。
施工個所が多かったり、内装の規模が大きくなったりするほど、費用が高くなるのが特徴です。

次の表に、費用相場を記載しました。

坪数	坪単価（1坪）
10～50坪	2～5万円程度
50坪以上	10～20万円程度

通常は、坪数が大きくなるほど、坪単価が下がります。しかし、原状回復では、坪数が大きくなるほどに、坪単価が上昇するのが特徴です。

工事費をコストダウンする方法

業者の選定が可能な場合、複数の業者に相見積もりをとることで施工内容や金額を把握できます。

施工内容や適正価格を把握することで、施工費の安い業者を選べます。仮に、業者の指定がある場合でも、貸主との打ち合わせで、業者を変更できることもあります。

しかし契約どおりに施工できなかった場合、追加・再工事になる可能性があるので、契約内容に忠実に施工してくれる質の高い業者を選ぶことが重要です。

オフィスの原状回復工事の期間

原状回復工事の期間は、次の表のとおりです。

坪数	期間
100坪未満	約2週間～1ヵ月
100坪以上	約1ヵ月

ただしレイアウトを大幅に変更していたり、内装の損傷が激しかったりするときには、上記よりも期間が長引く恐れがあるので注意しましょう。

ちなみに、解約予告は解約予定日の3〜6ヵ月前に行うのが一般的です。しかし、契約書に詳細が記載されているため、契約内容を元に解約予告を行ってください。

一般的なタイミングよりも、早い時期に解約予告を行わなければいけないこともあるので、スケジュールに余裕を持つことが重要です。

契約内容によって解約予告期間が異なる

途中解約ではなく、契約期間の満了をもって解約したい場合は、解約予告期間が異なります。次の2種類の契約がありますので、それぞれにあわせた対応を行いましょう。

普通建物賃貸借契約は、借主と貸主の合意によって更新されるものです。更新しない場合には、契約満了の6〜12ヵ月前に通知を行うのが一般的です。

定期建物賃貸借契約は、更新という概念がなく、契約期間をもって終了します。更新しない場合、貸主は6〜12ヵ月前に告知を行う必要がありますが、借主はいつでも解約できます。

オフィスの原状回復工事の6つの注意点

原状回復の6つの注意点と対策を解説します。

それぞれについて、詳しく解説していきます。

①施工範囲を明らかにしておく

工事前に、施工範囲を明確にしておくことが大切です。
契約書を確認し、貸主と施工範囲を打ち合わせしましょう。

打ち合わせをしっかり行わないと、不十分な内容の工事になってしまい、追加・再工事の恐れがあります。

②見積書の内容を確認する

施工前に見積書を確認し、施工内容や費用が適切か確かめておきましょう。
前述しましたが、相見積もりをとることで、施工内容や費用が適正か確認できます。

たとえば、カーペットの貼り替えひとつをとっても、業者によって金額が異なります。
同じ施工を行ってもらえるなら、少しでも低価格で施工してくれる業者を選定したほうが、コストカットに繋がります。

記事内で記載している費用相場と比較するのもひとつの方法ですが、建物の広さや内装状態によって施工内容や費用が変動するため、実際に複数社に見積もりを取るのがベストです。

③工程を確認する

基本的に、退去日までに明け渡しをしなければいけません。
退去日までに工事を終えていない場合、追加で賃料がかかるため、余裕を持った工程を組みましょう。内装状態の程度によっては、工事が長期間におよぶ恐れがあります。

また依頼時期によって、すぐに施工してもらえない可能性があります。とくに、新年度（1〜3月）や決算期（9〜12月）はオフィス移転が多くなるため、業者の予定を押さえにくくなります。

④原状回復を行える時間・曜日を確認する

建物によっては、周囲のオフィスや店舗に影響がでる可能性があるため、施工できる曜日や時間を指定されていることがあります。

たとえば、周辺に飲食店がある場合、塗装を行うときの強烈な塗料の匂いが原因でクレームが入ることがあります。ほかにも、大きな音がでるLGSやパーテーションの解体では、周辺のテナントに騒音によるクレームが入る場合があります。

このように大きな音や匂いがでる作業では、作業時間や曜日を指定されている場合があるので、施工前に貸主に確認しておきましょう。

⑤保証金を工事費に充てる

入居時に支払った保証金は、工事費に充てられる可能性があります。
保証金の返還後に、工事費を請求するのは手間やリスクがあるため、工事費と相殺、または工事費を差し引いた分の返還などが行われています。

しかし、貸主の意向次第となる部分が大きいところです。返還時期について取り決めがある場合はその内容が適用され、取り決めがない場合では3〜6ヵ月以内に返金されるのが基本です。

⑥最新の法律を確認する

最新の法律を把握することで、余計ないざこざを避けられます。
一般的には、契約書の内容が重視されるものの、知識や経験が乏しいといざこざに繋がるため、気になる部分は確認しておきましょう。

もちろん、法律を確認しても、疑問や不明点などがでてくると思います。そんなときは、弁護士や法律相談所に相談するのがおすすめです。

相談だけなら無料で対応してくれる弁護士や法律相談所もあるため、担当者の独断で判断することは避けましょう。

オフィスの原状回復に伴う工事はOFFICE110にお任せ

OFFICE110は電気工事だけではなく、オフィスに関連するあらゆる工事に精通し、各種OA機器の販売やコンサルティング実績も豊富な、オフィス環境を整えるプロ集団です。

原状回復にともなうOAフロア内に配線したケーブルやOAタップ、増設した回路の撤去などの電気工事に対応しているのはもちろん、電話やLANまわりの工事までトータルでサポートしているため、弊社にお問い合わせいただけたら窓口一本で各種工事の手配が可能となります。

さらに弊社は専門知識と経験、各種資格を持ったプロの工事人が施工するにも関わらず、相場よりも圧倒的に低価格で提供しているところも強み。

また移転先での電話の設置やネットワーク構築、セキュリティ強化までワンストップで対応しているため、各種工事だけでなく次のオフィスの環境構築も全てお任せいただけます。

まずはご相談やお見積もりだけでも、ぜひお気軽にOFFICE110へお問い合わせください。

まとめ：オフィスの原状回復には事前計画と知識が必要

この記事では、原状回復工事の内容や費用相場、流れについて解説しました。

入居後に、レイアウト変更や電気工事などを行うことがあると思いますが、退去日までに元の状態に戻さなければいけません。この記事で解説した内容をもとに、問題なく完了できれば幸いです。